Investir au Maroc : le guide 2017 (immobilier, entreprise, agriculture, tourisme…)



Il existe de bonnes opportunités pour qui souhaite investir au Maroc en 2017. Le royaume change de peau et renforce sa réglementation et sa transparence afin d’implémenter un environnement sécurisé pour les investisseurs. Exonération des plus-values immobilières, allégement de l’impôt sur le revenu locatif, les autorités font tout pour attirer les capitaux français. Mais il n’y a pas que l’investissement immobilier, on peut également acheter des terres agricoles dans le cadre du Plan Maroc Vert (PMV), mis en place pour développer l’agriculture. À travers plusieurs accords de libre-échange, le pays s’est doté d’un réseau commercial d’un milliard d’individus potentiels.


Investir au Maroc : les avantages


De nombreux accords de libre-échange

La monarchie constitutionnelle a compris très tôt l’intérêt de signer des accords de libre-échange (ALE). C’est ainsi qu’une convention de développement d’échanges commerciaux interarabe entre en vigueur le 1er janvier 1998. Le 1er mars 2000, un accord de libre-échange avec l’Union Européenne (UE) est finalement entériné, après 4 ans de négociations.

En 2004, un autre est signé avec la Turquie afin d’instaurer progressivement une zone d’intérêt économique et industriel sur une période de 10 ans. En 2005, c’est au tour des États-Unis de se placer en partenaire de l’économie locale.


Une supérieure à celle de la France

La croissance économique du Maroc fait beaucoup d’envieux dans la zone euro. Au début des années 2000, le PIB courant était de l’ordre de 37 milliards de dollars. Il n’a cessé de grandir, tantôt à petits pas, tantôt avec de fortes pointes comme entre 2007 et 2008, pour arriver à 91,1 milliard de dollars en 2010. Entre 2007 et 2008, le PIB est passé de 75,2 milliards de dollars à 88,9 milliards de dollars.

Et les performances du royaume ne s’arrêtent pas là. Le FMI a confirmé sa prévision de croissance , et table même sur une hausse importante. Ces résultats anticipés sont supérieurs à la moyenne de la zone Afrique du Nord-Moyen-Orient. Mais le bon élève du Maghreb peut encore faire mieux, car selon le FMI il « n’a pas encore retrouvé sa moyenne historique, qui est proche de 5 % ».



Le niveau de vie des ménages augmente

Le Maroc a appris à maîtriser son inflation, sans pour autant courir de risques de déflation. À une époque où l’on parle beaucoup du problème de la faible inflation en zone euro, il maîtrise une inflation moyenne d’1,8 %, toujours selon des chiffres du FMI. C’est bien mieux que la Turquie qui subit une hausse des prix de 21,8 %. C’est également mieux que son voisin l’Algérie, avec ses 3,1 % de hausse du coût de la vie.

Cette maîtrise de l’inflation continue lui a permis de diminuer son endettement. De 73 % du PIB en 2000, la dette nationale du royaume est tombée à 49 % en 2010. La croissance est due à la hausse de la consommation des ménages et des investissements publics. Ces derniers ont triplé entre 2004 et 2011, les portants à 20 milliards de dollars. La consommation des ménages a atteint 52 milliards de dollars en 2010.

Le gouvernement facilite les investissements

Les autorités ont compris tout l’intérêt qu’elles pouvaient tirer de l’investissement étranger. De nombreuses mesures ont été mises en place afin d’améliorer le climat des affaires, en permettant de renforcer la concurrence et la transparence.

Les procédures administratives aux entreprises ont été simplifiées, la paperasserie a donc été laissée de côté au profit du dialogue avec des interlocuteurs. Des lois sur la concurrence et la liberté des prix ont été votées. Les regroupements d’intérêts économiques sont maintenant encadrés, et des règlements permettent d’appliquer la propriété industrielle et intellectuelle.

Trois entités majeures ont été créées afin d’améliorer la transparence réglementaire et de permettre la modernisation des marchés financiers. L’Office Marocain de la Propriété Intellectuelle aide les entrepreneurs à rester maîtres et propriétaires de leurs idées. L’Instance Centrale de la Prévention de la Corruption a pour but d’améliorer la transparence sur le marché des affaires.

Le Comité National de l’Environnement des Affaires est là pour observer les évolutions économiques du royaume et apporter des conseils aux instances gouvernementales.

Les coûts de production sont intéressants

Quand on regarde le niveau des coûts de production, on comprend pourquoi le prix de l’immobilier présente un excellent rapport. Le salaire moyen du travailleur marocain est faible : 327 $ par mois. Mais surtout les charges salariales sont réduites, ce qui additionné à la facilité de création d’entreprise, permet au royaume de se placer comme parmi les plus compétitifs de l’Afrique du Nord.

Selon les chiffres de la banque mondiale, un conteneur coûte 577 $, contre 613 $ en Égypte et 773 $ en Tunisie.

Et lorsque que l’équation entre le chiffre d’affaires et les coûts de production débouchent sur des bénéfices, ce qui est bien évidemment le but recherché, une bonne surprise attend l’investisseur. En moyenne, la part des taxes payées sur les entreprises représente environ 42 % du profit. C’est mieux qu’en Égypte avec ses 43 %, est largement mieux qu’en Chine avec ses 63,8 %.

Le royaume se dote d’infrastructures

Pour faciliter son développement économique, le pays s’équipe. Le port Tanger Méditerranée permettra une capacité globale de 8 millions de containers. Les terrains constructibles aux alentour représentent une surface de 2000 ha, qui permettront à nombreux particuliers d’investir dans l’immobilier. Il dispose ainsi de 12 infrastructures portuaires au total.

Et pour permettre l’acheminement de matériel jusqu’au port de marchandises, les autorités procèdent à la mise en place d’un réseau autoroutier national. 1800 km de route devraient être disponibles, afin de relier l’ensemble des villes de plus de 400 000 habitants.

À votre avis combien le pays compte-t-il d’aéroports internationaux ? La réponse : 15. Ce ne sont pas moins de 15 aéroports internationaux qui permettent de relier la plupart des capitales du monde à la plupart des points intérêts économiques de la région.

Selon l’Agence Nationale de Réglementation des Télécommunications (ANRT), la pénétration mobile couvre maintenant 97 % de la population.

Pourquoi investir dans l’immobilier local


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Un droit basé sur le droit français

Le droit immobilier et foncier marocain a été écrit en se basant sur le droit français. C’est ainsi qu’il est possible d’acheter un logement en VEFA (Vente en L’État de Futur Achèvement), sans risquer de tomber dans un panier de crabes.

Exactement comme dans la loi française, les paiements sont non-seulement échelonnés mais également réglementés. En fonction de l’état d’achèvement et de la garantie proposée par le promoteur, ce dernier doit présenter aux acheteurs un plan d’étalement des paiements.

Que l’on se rassure, il n’est nul besoin de se diriger vers des villas luxueuses ou des ryads d’exception pour effectuer un bon investissement. Il est possible d’acheter un appartement à partir de 100 000 €, en bord de mer et dans une station balnéaire.

Ce qui est intéressant est que ce type de biens s’adresse également aux marchés internes. Beaucoup de professionnels conseillent d’investir en visant le même marché que les locaux eux-mêmes. On est ainsi plus sûr d’acheter son appartement au juste prix, et de se donner de bonnes possibilités de plus-value et de rendement. Car même si l’objectif est d’y passer quelques mois par an pour une retraite bien méritée, l’investisseur ne doit pas perdre des yeux la rentabilité potentielle, grâce à une fiscalité immobilière particulièrement attrayante.

Une fiscalité très attractive

Les étrangers sont exonérés d’impôt sur les revenus locatifs pendant les 3 ans qui suivent l’achèvement de la construction. Ce dispositif s’adresse donc particulièrement au neuf. Par la suite, l’abattement sur les revenus locatifs est de 40 %, contre 30 % en France dans la location vide.

Un appartement acheté et conservé pendant 8 ans ne donne pas lieu à l’impôt sur la plus-value. Ainsi, un Français prêt à investir en 2017, pourra revendre en 2025 sans payer d’impôt sur les plus-values.

Par ailleurs, s’il est non-résident il pourra transférer l’intégralité du produit de la vente de son bien en dehors du pays.

Acheter à crédit 

Il est possible d’acheter un appartement au Maroc à l’aide d’un crédit immobilier. Les banques locales demandent un apport de 30 % aux étrangers. Les taux sont à négocier avec les prêteurs potentiels, l’investisseur fera attention à la nature du taux. Car si en France on prête  majoritairement à taux fixe, les prêts immobiliers au Maroc pourraient être à taux variable. Il s’agit pour l’investisseur de négocier des contrats représentants des limites de hausses de taux.

Profiter du prix de l’immobilier 

L’investisseur ne doit pas pour autant oublier les règles de prudence. On peut différencier 2 catégories de prix : les prix locaux et ceux pour les « riches investisseurs » européens. Une villa vendue à 700 000 € sur le marché international pourrait fort bien être obtenue moitié prix si l’on passe par un agent indépendant.

Mais attention, il s’agit toujours de porter une attention toute particulière sur l’emplacement et les finitions. Il est crucial pour l’investisseur de se déplacer afin d’observer par lui-même la qualité de la construction, mais également les infrastructures environnantes.

Il est possible d’acheter un appartement bien fini et pas cher, accessible uniquement avec un 4X4 et beaucoup de bonne volonté. Le bien doit être placé à proximité de transports, de commerces et d’animation.

A lire aussi si vous voulez investir : acheter une île.

Investir dans le tourisme


Acheter un riad pour le rénover : est-ce toujours rentable ?

Il y a 15 ans, tout le monde voulait acheter un riad à Marrakech ! Et la Medina voyait passer presque plus d’agents immobiliers que de touristes. Il faut dire que les journalistes s’en donnaient à coeur joie, en faisant croire que l’on pouvait acquérir ces morceaux d’histoire pour une bouchée de pain.

Il faut dire que la ville à de quoi séduire les français en manque de soleil et de dépaysement. Quelques heures d’avion et le tour est joué, on peut y aller tous les week-ends, surtout qu’il y a des low-cost à tout va. En plus, beaucoup de marocains parlent très bien le français, donc que des avantages. Sauf que.

Acheter un riad

Toute médaille à son revers. D’abord les prix. Ils ont grimpé en flèche, très vite, de 20% chaque année au début de cette ruée vers l’or immobilier. Ceux qui sont arrivés au tout début ont fait de très bonnes affaires, c’est certain, à condition de ne pas avoir trop de rénovations à faire, celle-ci pouvant faire doubler ou tripler le prix d’acquisition. Car quand on connait la somme des travaux à faire dans un riad, il ne faut pas l’acheter trop cher.

Hors, beaucoup ont continué à spéculer. Attention aussi aux histoires d’héritiers. Beaucoup sortent du chapeau au moment de l’achat, compliquant grandement les choses et multipliant les intermédiaires pour réussir à devenir enfin propriétaire.

Les chinois arrivent !

Il fallait bien qu’ils arrivent un jour ! Le tourisme chinois se développe au Maroc. Est-ce une bonne nouvelle pour l’économie locale et les investisseurs ? Pour les souks de la Medina de Marrakech comme pour celle de Fès, sûrement. Les chinois achètent tout et n’importe quoi. D’ailleurs, ils n’ont plus besoin de visa pour se rendre au Maroc.

Reste que pour le moment, il n’y a pas beaucoup de guides marocains qui parlent le mandarin. Mais s’ils commencent à s’intéresser à l’immobilier, nul doute que les prix vont exploser, une nouvelle fois.

Le fait pour eux de ne plus avoir besoin de visa pour voyager dans le royaume va faciliter grandement les choses. Ils sont plus de 100 millions à se rendre dans un pays étranger chaque année. Le Maroc va donc en récupérer une partie.

Investir dans les terres agricoles


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Pas de pétrole, mais des idées

Les Marocains non-plus n’ont pas de pétrole, mais eux-aussi ont des idées. Si il importe la majorité de ses besoins en énergie, le royaume a pris conscience de l’importance à développer une solide infrastructure agricole. Les autorités ont ainsi mis sur pied une stratégie appelée Plan Maroc Vert. Le ministère de l’agriculture et des pêches maritimes entend consolider le secteur agricole, qui représente 19 % du PIB national.

L’objectif est ambitieux et louable : il vise à créer 1 150 000 emplois jusqu’en 2020, et à tripler ainsi le revenu de près de 3 millions de travailleurs du monde rural. Ce sont 545 projets d’intensification et/ou de professionnalisation de petites exploitations agricoles qui vont être mis en place. On a donc besoin d’investissements pour améliorer la distribution d’eau, et apporter des techniques modernes de production.

Bien entendu le rendement n’a pas été laissé de côté. C’est ainsi que le Plan Maroc Vert prévoit de se détacher progressivement des cultures trop dépendantes en eau, telle que la céréaliculture.

Le mot d’ordre est l’innovation technique et écologique, dans le but d’amener un développement durable pour le pays.

Connaître le pays

Le Maroc est une monarchie constitutionnelle, découpée en 16 régions. Les 31 millions d’habitants se partagent une superficie de 710 850 km², pour une densité de 67,59 habitants/km2. La population y est majoritairement urbaine, avec 56,90 % de citoyens habitant dans les villes. Les infrastructures médicales et sanitaires sont bien en place, ce qui permet une espérance de vie globale de 72 ans.

Les principales villes où investir dans l’immobilier sont:

  • Casablanca
  • Fes
  • Marrakech
  • Agadir
  • Tanger

Si la langue officielle est l’arabe, le Français est largement compris. Et pour cause, la France est l’un de ses premiers partenaires économiques. Premier client tout d’abord avec 22,5 % du volume d’exportation, la France est également le premier fournisseur avec 15,5 % du volume d’importations.

Les investissements directs étrangers sont majoritairement dans les télécoms et l’industrie, mais également dans l’immobilier avec 17,1 % du volume d’investissement étranger total. Là-encore, c’est la France qui arrive en tête en représentant en moyenne 49,4 % du volume d’investissement total.