Investir au Maroc: Guide 2018 (idées business, immobilier)



Vous souhaitez investir au Maroc en 2018 ? Il y a des opportunités. Le royaume renforce sa réglementation et sa transparence afin d’implémenter un environnement sécurisé pour les investisseurs : exonération des plus-values immobilières, allégement de l’impôt sur le revenu locatif… Les autorités font tout pour attirer les capitaux ! À suivre : quels sont les projets rentables, et quel petit investissement faire avec des idées de mini projet.

Pourquoi choisir le Maroc pour investir ?

  • Un accord de libre échange avec l’Union Européenne existe depuis 18 ans !
  • La croissance est bonne (supérieure à celle de la France avec une hausse importante encore à venir).
  • Le niveau de vie des ménages augmente.
  • Le gouvernement facilite les investissements des étrangers : simplification des procédures pour créer une entreprise.
  • Les coûts de production sont intéressants : le salaire moyen du travailleur marocain est faible, 327 $ par mois (mais surtout les charges salariales sont réduites).
  • Le gouvernement investi dans des infrastructures de qualité : ports, routes, aéroports.

Est-ce une bonne idée d’investir dans l’immobilier au Maroc ?

Rappel : le droit foncier marocain est basé sur celui de la France, ce qui vous apporte certaines garanties si vous achetez dans le neuf.

Ainsi :

  1. Il est possible d’acheter un logement en VEFA (Vente en L’État de Futur Achèvement), en limitant les risques de vous faire arnaquer.
  2. Les paiements sont non-seulement échelonnés mais également réglementés. En fonction de l’état d’achèvement et de la garantie proposée par le promoteur, ce dernier doit présenter aux acheteurs un plan d’étalement des paiements.

Combien ça coûte d’investir dans l’immobilier au Maroc ?

Rassurez-vous : pas besoin de vous diriger vers des villas luxueuses ou des ryads d’exception pour effectuer un bon investissement. Il est possible d’acheter un superbe appartement à partir de 100 000 €, en bord de mer et dans une station balnéaire.

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Les prix marocains :

L’investisseur ne doit pas pour autant oublier les règles de prudence. On peut différencier 2 catégories de prix :

  • les prix locaux
  • et ceux pour les « riches investisseurs » européens.

Une villa vendue à 700 000 € sur le marché international pourrait fort bien être obtenue moitié prix si l’on passe par un agent indépendant.

Attention : les prix peuvent fortement variés au sein d’une même ville, d’un quartier à l’autre : l’exemple de Casablanca.

Il s’agit toujours de porter une attention toute particulière sur l’emplacement et les finitions. Il est crucial pour l’investisseur de se déplacer afin d’observer par lui-même la qualité de la construction, mais également les infrastructures environnantes. Le bien doit être placé à proximité de transports, de commerces et d’animation.

Une fiscalité très attractive

Les étrangers sont exonérés d’impôt sur les revenus locatifs pendant les 3 ans qui suivent l’achèvement de la construction. Ce dispositif s’adresse donc particulièrement au neuf. Par la suite, l’abattement sur les revenus locatifs est de 40 %, contre 30 % en France dans la location vide.

Un appartement acheté et conservé pendant 8 ans ne donne pas lieu à l’impôt sur la plus-value. Ainsi, un Français prêt à investir en 2018, pourra revendre en 2026 sans payer d’impôt sur les plus-values.

Par ailleurs, s’il est non-résident il pourra transférer l’intégralité du produit de la vente de son bien en dehors du pays.

Vous ne voulez pas mettre toutes vos économies dans un projet ? Pourquoi ne pas acheter à crédit ?

Il est possible d’acheter un appartement au Maroc à l’aide d’un crédit immobilier. Les banques locales demandent un apport de 30 % aux étrangers.

Les taux sont à négocier avec les prêteurs potentiels, l’investisseur fera attention à la nature du taux. Car si en France on prête  majoritairement à taux fixe, les prêts immobiliers au Maroc pourraient être à taux variable.

Pour vous, Il s’agira de négocier des contrats représentants des limites de hausses de taux.

Acheter un riad pour le rénover : est-ce toujours rentable ?

Il y a 15 ans, tout le monde voulait acheter un riad à Marrakech ! Et la Medina voyait passer presque plus d’agents immobiliers que de touristes. La faute aux journalistes qui faisaient croire que l’on pouvait acquérir ces morceaux d’histoire pour une bouchée de pain.

Il faut dire que la ville à de quoi séduire les français en manque de soleil et de dépaysement. Quelques heures d’avion et le tour est joué, on peut y aller tous les week-ends, surtout qu’il y a des vols low-cost.

Les prix d’un riad

Ils ont grimpé en flèche, très vite, de 20% chaque année au début de cette ruée vers l’or immobilier. Ceux qui sont arrivés au tout début ont fait de très bonnes affaires, c’est certain, à condition de ne pas avoir trop de rénovations à faire.

Les travaux peuvent faire doubler ou tripler le prix d’acquisition. Il ne faut pas acheter trop cher. Hors, beaucoup ont continué à spéculer.

Attention aussi aux histoires d’héritiers. Beaucoup sortent du chapeau au moment de l’achat, compliquant grandement les choses et multipliant les intermédiaires pour réussir à devenir enfin propriétaire.

Pourquoi les prix vont continuer à monter : je vais vous dire un secret !

Les chinois arrivent ! Le tourisme chinois se développe au Maroc. Est-ce une bonne nouvelle pour l’économie locale et les investisseurs ? Pour les souks de la Medina de Marrakech comme pour celle de Fès, sûrement.

Les chinois achètent tout et n’importe quoi. D’ailleurs, ils n’ont plus besoin de visa pour se rendre au Maroc. S’ils commencent à s’intéresser à l’immobilier, nul doute que les prix vont exploser, une nouvelle fois.

L’autre bonne idée marocaine : investir dans les terres agricoles

Le royaume a pris conscience de l’importance à développer une solide infrastructure agricole. Les autorités ont ainsi mis sur pied une stratégie appelée Plan Maroc Vert. Le ministère de l’agriculture et des pêches maritimes entend consolider le secteur agricole, qui représente 19 % du PIB national.

L’objectif est ambitieux et louable : il vise à créer 1 150 000 emplois jusqu’en 2020, et à tripler ainsi le revenu de près de 3 millions de travailleurs du monde rural. Ce sont 545 projets d’intensification et/ou de professionnalisation de petites exploitations agricoles qui vont être mis en place.

Le pays recherche des investisseurs !

On a donc besoin d’investissements pour améliorer la distribution d’eau, et apporter des techniques modernes de production.

Bien entendu le rendement n’a pas été laissé de côté. C’est ainsi que le Plan Maroc Vert prévoit de se détacher progressivement des cultures trop dépendantes en eau, telle que la céréaliculture.

Monter une start-up au Maroc : les bonnes idées pour savoir dans quoi investir

Il y a un concours annuel parrainé par Total : le challenge Startupper de l’Année. On y retrouve tous les grands projets tournés vers l’avenir et vers le développement du continent. Les lauréats reçoivent une aide financière conséquente et un accompagnement de la part de Total.

Les projets récemment primés :

  1. L’application LIK mobile : où comment gagner rapidement du crédit téléphonique en contrepartie de réception de messages publicitaires.
  2. Un système permettant de marquer numériquement les animaux pour reconnaitre leurs propriétaires : Flextick.
  3. Un service de cours particuliers par visioconférence : ALLO OUSTAD

Point négatif : difficile de trouver un business angel

Avoir une idée c’est bien, mais il faut des fonds pour la mettre en oeuvre. Les start-ups sont des projets qui nécessitent beaucoup de cash pour passer du rêve à la réalité. Sauf qu’au Maroc, les fonds d’investissement prêts à prendre ce risque sont rares.

Quel fonds d’investissement contacter ?

Il y en a un qui devrait bientôt être opérationnel : Innov Invest, avec un budget de 700 millions de DRH.

Vous êtes à la recherche d’un incubateur ?

Essayez Technopark. 3 sites :

  1. Tanger
  2. Casablanca
  3. Rabat

Les business qui marchent au Maroc : quel est le meilleur commerce et le plus rentable ?

Et si je vous dis ouvrir un café, me croiriez-vous ? Car les cafés cartonnent au Maroc ! (On est loin des nouvelles technologies là). Pourquoi ?

  1. D’abord parce qu’il s’agit d’une habitude culturelle.
  2. Peu de charges
  3. Matière première à forte rentabilité (thé et café)

Comment réussir dans ce domaine ?

Pour ne pas vous tromper, suivez ces recommandations :

  • Le plus important : avoir un bon emplacement (rue passante, avenue)
  • Le local doit avoir une taille suffisante : il faut de la place !
  • Ne sous-estimez pas le budget de départ : 2 MDH pour les travaux d’aménagement + 1,5 MDH pour les équipements.
  • Ayez un fonds de roulement suffisant pour ne pas vous faire piéger au démarrage : 100.000 DH.
  • Ne négligez pas la déco : on doit se sentir bien dans votre café.

Avoir un café, combien ça rapporte ?

Si votre commerce est bien placé, vous pouvez facilement gagner  3.000 DH par jour. D’une façon générale, la marge brute est de 40%.

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