Investissement LMNP: le guide du loueur meublé non professionnel (résidence sénior, EHPAD, étudiant, tourisme…)



L’investissement en LMNP présente une rentabilité de l’ordre de 4 % à 6 % brut. Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel est assujetti à un régime fiscal particulièrement intéressant. Les programmes immobiliers LMNP sont aussi bien des résidences de tourisme dont on pourra profiter le temps des vacances, que des résidences étudiantes. Y investir permet de louer des appartements meublés à un gestionnaire spécialisé, qui reverse un loyer mensuel à l’investisseur. Voici comment cela fonctionne.


Les avantages

Louer des appartements meublés à un gestionnaire

Il est possible de le faire par soi-même, ou d’en confier la gestion à un exploitant professionnel. Cette deuxième solution est la plus intéressante, car non-seulement elle détache l’investisseur de tout travail de gestion, mais en plus elle élimine le risque de loyers impayés.

Lorsqu’un particulier achète au sein d’une résidence de services, il a la possibilité de signer un bail avec un exploitant qui lui verse un loyer fixe mensuel, indépendamment du taux d’occupation et indépendamment des problèmes d’impayés.


Le statut

Bien lien des subprimes et de la bulle immobilière, il est fiscalement très avantageux. En premier lieu, il laisse à l’investisseur la possibilité de choisir entre le régime du micro BIC et celui du réel simplifié. S’il choisit le micro BIC, il bénéficie d’un abattement de 50 % sur les loyers perçus. Il ne sera donc imposé que sur la moitié de ses revenus locatifs.

S’il choisit le régime du réel simplifié, il aura la possibilité d’obtenir un déficit foncier en déduisant tous les frais relatifs à l’achat et à l’exploitation de son logement meublé. La première année, il pourra donc déduire les frais de notaire et se trouvera dans une situation comptable où il a dépensé plus qui n’a encaissé de loyer. Le résultat sera un déficit foncier qui viendra diminuer sa base de revenus pour un montant maximum de 10 700 € par mois.



Comment effectuer un investissement en LMNP

Il est nécessaire d’acheter un logement meublé, inclus dans une résidence de services qui doit proposer au moins l’une des 4 prestations suivantes : accueil, petit déjeuner, blanchisserie, entretien. Dans la pratique, la plupart des résidences de service incluent ces 4 services.

Il convient ensuite de s’assurer que le logement soit suffisamment meublé. Il doit contenir de quoi dormir, de quoi ranger ses affaires, de quoi faire sa toilette, et de quoi se préparer des repas sous la forme minimum d’une kitchenette.

Une fois propriétaire, l’investisseur n’a plus qu’à envoyer le formulaire POI de « déclaration d’activité non-salariée » à son centre des impôts. Par la suite, il effectuera sa déclaration de revenus locatifs sur le formulaire 2042 C. S’il choisit le régime du réel simplifié, il devra également remplir le formulaire 2031.

La récupération de la TVA

L’un des grands avantages est que l’on peut la récupérer. Si dans le cadre d’une location vide le promoteur vend TTC, il reverse 20 % au Trésor Public. Dès lors que le particulier investisseur est en LMNP, il a le droit de la récupérer lui-même.

En même temps que sa déclaration d’activité de salarié pour obtenir le statut de LMNP, l’investisseur demande une immatriculation TVA à son centre des impôts. Une fois qu’il l’a reçu, il lui suffira de remplir le formulaire numéro 3519, dit « de remboursement de taxes sur la valeur ajoutée ».

Il recevra alors un chèque du Trésor Public dans les 6 mois, qui correspondra environ à 16 % du prix du bien immobilier. En échange, l’investisseur devra attendre 20 ans avant une revente. Cependant, s’il décide de revendre avant 20 ans, il ne devra rembourser au Trésor Public que le prorata des années de non-détention.

Diminuer ses impôts avec la loi Censi-Bouvard

Les avantages fiscaux ne s’arrêtent pas là. La loi Censi-Bouvard octroie aux acheteurs une remise d’impôt équivalente à 11 % du prix immobilier hors taxes, répartie sur neuf ans. Le plafond de défiscalisation s’applique sur un montant de 300 000 €, ce qui permet d’obtenir une remise d’impôt maximum de 3666 € par an, pendant 9 ans.

3 conditions sont indissociables de cette loi 2015. Premièrement l’investisseur doit confier la gestion du logement à un professionnel pendant 9 ans, date avant laquelle il ne pourra y avoir de revente. Il ne peut donc pas louer d’appartement meublé par lui-même. Ensuite, le logement doit être inclus dans une résidence de services. Enfin, il doit être neuf.

Les programmes immobiliers


construction lmnp

Établissements hospitaliers pour personnes âgées dépendantes (EHPAD)

En 2060, il devrait y avoir entre 1,80 millions et 2,65 millions de personnes âgées dépendantes en France. Ce sont les estimations de la Direction de la Recherche, des Études, de l’Évaluation et des Statistiques (DREES). Être dépendant signifie avoir besoin de l’assistance d’une tierce personne pour effectuer au moins un des actes du quotidien : se nourrir, faire sa toilette, se déplacer.

Les EHPAD sont précisément faits pour accueillir les personnes âgées dépendantes. Il n’y en a pas assez aujourd’hui, il n’y en aura pas non-plus assez dans quelques années. Ils représentent une bonne opportunité d’investissement.

Résidence de tourisme

La résidence de tourisme est l’investissement locatif meublé par excellence. De plus en plus de familles louent des appartements meublés le temps de vacances d’été ou d’hiver. Elles se trouvent donc à la mer et à la montagne, mais également à la campagne. Du studio à la villa familiale, on en trouve pour tous les budgets.

Les programmes immobiliers incluent également la possibilité d’utiliser le logement meublé pendant un certain nombre de jours dans l’année. Une bonne solution pour combiner investissement locatif meublé et vacances.

Résidence étudiante

Les parents ont toujours un peu plus de mal chaque année pour trouver un logement économique pour leurs enfants étudiants. C’est là-où il est intéressant d’acheter en LMNP : dans une résidence étudiante. Il s’agit de petits studios équipés du minimum d’ameublement. Là-encore l’exploitation du logement est confiée à un professionnel, l’investisseur n’a donc pas à se soucier des périodes sans rendement durant les vacances.

Les programmes de résidence étudiante ne se situent pas sur des campus, mais à proximité des transports et des services. Les étudiants préfèrent habiter près des bars et des restaurants que près de leur école.

Résidence d’affaires

La résidence d’affaires est similaire à l’étudiante, à la différence qu’elle s’adresse aux déplacements professionnels. Moins chères que les hôtels, ce sont des chambres meublées situées dans des résidences de services incluant des salles de conférence et des accès Internet. La demande est forte, car elles permettent aux entreprises de faire des économies.

Résidence senior

C’est un investissement locatif souvent associé à l’EHPAD. Pourtant dans ce type de résidence, les personnes âgées n’ont pas besoin d’assistance et souhaitent simplement vivre au milieu d’autres personnes âgées. Leur motivation est de trouver une vie sociale. 

Les pièges à éviter


pièges lmnp

Attention à la dépendance vis-à-vis du gestionnaire

L’essence même de l’investissement en LMNP est de confier la gestion du logement meublé à un professionnel. Mais ce qui est attractif pourrait fort bien devenir problématique. Car il existe des programmes immobiliers au sein desquels les parties communes appartiennent aux gestionnaires. Il est donc impossible de le détacher de celui-ci en cas de litige.

D’autant plus que le bon déroulement dépend de l’aptitude du gestionnaire à verser un loyer à l’investisseur. Certains ont déjà imposé une baisse de loyer sous prétexte de mauvais résultats. Bien choisir parmi les programmes immobiliers, c’est également bien choisir son gestionnaire.

Se décharger de la responsabilité des rénovations

Il est conseillé aux particuliers de s’assurer qu’ils ne soient pas financièrement responsables des rénovations. Car l’investisseur est propriétaire d’un logement en particulier. Lorsqu’au bout d’un certain nombre d’années des rénovations sont nécessaires, il pourrait être obligé de les financer. Pire même, le contrat pourrait préciser que l’exploitant les impose, sans que l’investisseur puisse rechercher un devis moins cher.

Il est donc nécessaire de choisir son investissement de manière à ce que le gestionnaire doive seul assumer la responsabilité financière de la rénovation des logements. Bien entendu cela signifie qu’il est plus lourd au départ, mais cette précaution évite les mauvaises surprises par la suite. Cette disposition sera également utile lors de la revente, car l’acheteur saura qu’il ne risque pas d’avoir à financer des rénovations.