Petit investissement, grande rentabilité: l’achat de parking conseillé pour les investisseurs avec un petit budget !



Investir avec un petit budget pour une forte rentabilité, c’est possible avec les places de parking. Le garage peut-être un petit investissement qui rapporte gros s’il est situé dans une zone d’agglomération tendue. Acheter à Paris pour louer nécessite un budget un peu plus élevé, mais reste un placement très rentable. En centre-ville, en agglomération ou en province, les box permettent d’investir une petite somme de départ pour un bon rendement. Et il n’est pas nécessaire de disposer de tout le capital, car il s’agit d’un investissement immobilier financé par les banques. Cerise sur le gâteau, elles ne rentrent pas dans le Code de l’habitation, mais dans le Code civil. Petit budget, bon rendement, souplesse administrative, focus sur cet investissement.


Mode d’emploi


Qezaco ?

Un parking est par définition une surface suffisamment longue et large pour y accueillir un véhicule. Il en existe pour les deux-roues et pour les voitures. Il peut s’agir d’un simple rectangle bétonné et goudronné, ou d’un box. Ce dernier présente l’avantage de la sécurité, car il ferme à clé. Il est donc plus facile à louer dans les zones d’habitation tendue, ce qui est précisément là-où le rendement est le plus fort.

Notons qu’il s’agit d’une appellation anglophone, qui correspond en fait à un garage. La place ouverte peut quand à elle être sécurisée à l’aide de plots rétractables. L’accès peut être gardé ou non. Un particulier ayant acheté un logement avec parking peut très bien le louer à un autre particulier.


Ou acheter ?

Si l’on cherche à investir une petite somme pour en louer à des particuliers, il est préférable de se fixer en dehors des centres-villes. Il existe des agences immobilières spécialisées, qui présentent l’avantage de posséder une importante base de données. Elles ont l’inconvénient de facturer des frais d’intermédiaire.

Certains sites Web sont spécialisés dans la mise en relation entre acheteurs et vendeurs, exactement comme dans le cadre d’immobilier d’habitation ou de commerce. Le principe est relativement simple : l’acheteur dépose une annonce et le vendeur y répond. Il est recommandé aux investisseurs de rester dans cette configuration, et de n’acheter que sur preuve.



Investir avec un petit budget, les secrets

Ce qu’il y a d’intéressant avec ces placements de petites tailles, et que leur prix ne dépend pas de leur rareté. Bien entendu certains propriétaires sont tentés de l’augmenter car ils savent qu’il n’y en a pas beaucoup aux alentours. Cependant l’immense disponibilité de ce genre de biens sur le marché, fait que l’acheteur trouvera toujours à s’adresser ailleurs.

Le choix de l’emplacement dépend donc avant tout du budget. Il faut savoir que les petits investissements qui rapportent gros se trouvent dans des zones tendues, où se garer est un véritable challenge. Bien entendu les centres-villes sont à considérer, mais attention au rapport entre le prix et le rendement. Pour obtenir une forte rentabilité, il vaut souvent mieux s’éloigner dans les périphéries ou partir en province.

Évitez d’acheter à côté d’ensembles immobiliers neufs. La plupart de ces constructions bénéficient de leurs propres installations. Attention également à la concurrence impromptue. Vous pourriez acheter des places de parking en un endroit, tout ça pour qu’un grand constructeur en érige un géant tout près.

Renseignez-vous sur la concurrence alentours, et surtout sur les possibilités de construire.

Acheter à Paris pour louer

L’immobilier à Paris est une valeur sûre. Les immeubles de caractère peuvent avoir un aspect spéculatif, mais leur prix augmente sur le long terme car ils sont très demandés. Cette demande est d’ailleurs assez paradoxale, car peu parmi ces immeubles incluent des emplacements pour se garer. Nombreux sont les riches investisseurs ayant acquis un appartement de caractère, sans se préoccuper de savoir s’ils pouvaient y stationner leur berline de luxe.

investissement parking

C’est la raison pour laquelle certains emplacements dans des quartiers chics peuvent représenter de bons investissements rentables. Les meilleurs acheteurs sont d’ailleurs souvent les agences immobilières, dont le client ne se lancera que s’il est sûr de pouvoir stationner à proximité. Bien entendu ce sont les plus chères, mais ce sont également celles qui prennent le plus de plus-value.

L’investisseur doit bien garder en mémoire qu’acheter un parking à Paris pour le louer n’est pas forcément un placement très rentable. Il faut avoir du nez, et prendre son temps pour trouver le bon emplacement. À ce propos, pensez aux petits emplacements pour les deux roues.

Investir une petite somme empruntée

La place de parking, le box ou le garage est un bien immobilier non-déplaçable, et de fait saisissable. Les organismes de crédit financent donc l’investissement. Cependant ils peuvent être tentés d’appliquer un taux de prêt à la consommation. Ils en ont le droit à partir du moment où le prêt ne dépasse pas 75 000 €.

Pour obtenir une forte rentabilité même en empruntant, l’investisseur doit négocier un taux immobilier, même pour quelques milliers d’euros. Ses arguments doivent porter sur la facilité de la saisie en cas de non remboursement. Si sa banque refuse, il n’aura pas de mal à faire jouer la concurrence, quitte à domicilier son compte bancaire dans un autre établissement financier.

Comment louer à des particuliers ?

Il suffit de passer des annonces. Les modèles de baux sont disponibles sur des sites spécialisés, et pour sa sécurité l’investisseur pourra proposer un contrat de location d’1 mois, tacitement renouvelable. Car à partir du moment où la place n’est pas louée avec un logement, le bail est très souple. Il peut s’agir d’un contrat de 3 mois, ou même d’1 mois.

L’investisseur a intérêt à demander un virement permanent à son locataire. Cette précaution limite les défauts de paiement, et l’assure qu’il sera payé à la bonne date.

La forte rentabilité


parking à vendre

Un placement très rentable de 6 % à 8 %

La rentabilité varie de 6 % à 8 %. Il s’agit d’un petit investissement qui rapporte gros, surtout si l’on achète un lot de places ouvertes, que l’on transforme en garage fermant à clé. Nous sommes donc loin de la rentabilité classique de l’immobilier d’habitation.

À titre d’exemple, une place achetée 20 000 € peut être louée 125 €/mois. Cela représente 1500 €/an, ce qui donne un rendement brut de 7,5 %/an. En admettant que la prime d’assurance et la taxe foncière soit de 300 €/an, on obtient ainsi un rendement net de 6 %.

Admettons maintenant que cet espace soit transformé pour accueillir 4 motos. En admettant que chaque emplacement soit loué pour 50 € par mois, le loyer perçu par l’investisseur sera alors de 2400 €/an. Toujours en tablant sur des charges annuelles de 300 €, le rendement net monte à 10,5 %.

La rentabilité est plus forte en province qu’en ville, et plus forte en banlieue qu’à Paris.

Investir une petite somme, c’est possible

Si l’on sort des grandes villes, on peut retrouver des opportunités pour 4000 €. Les places de parking et garages sont beaucoup plus chers dans la capitale, en particulier dans les 6e et 8e arrondissements. Il est quasiment impossible d’en trouver pour moins de 10 000 € à Paris, ou alors près d’ensembles immobiliers neufs dans lesquels chaque habitant a déjà un espace dédié pour sa voiture.

Par ailleurs, si l’on dispose d’un budget important ou d’une bonne capacité d’emprunt, il peut être plus intéressant d’acheter un lot en province. Étant donné qu’il s’agit d’un placement très rentable, on pourra utiliser les loyers perçus pour réinvestir une petite somme dans d’autres emplacements, et ainsi de suite. Un investisseur attentif pourrait très bien se monter un véritable patrimoine en quelques années.

L’investisseur doit se concentrer sur les petits investissements rentables, situé dans des zones où il est difficile de se garer.

Une fiscalité intéressante

Les revenus tirés de cette activité sont imposables exactement comme les loyers perçus d’appartements mis en location. Le propriétaire dispose de 2 régimes d’imposition.

Il peut choisir le micro foncier, afin de bénéficier d’un abattement de 30 %. Avec cette formule, seuls 70 % de ses revenus locatifs viendront s’ajouter à ses revenus actuels. Il s’agit du régime d’imposition le plus simple, qui ne nécessite aucun effort administratif.

L’investisseur cherchant la forte rentabilité pourra opter pour le régime d’imposition au réel simplifié. Il ne bénéficiera pas d’abattement, mais pourra déduire tout les frais d’achat des loyers versés par les particuliers. Il pourra également déduire les frais de notaire, ce qui aura sans doute pour effet de lui créer un déficit foncier.

Ce déficit foncier viendra se déduire de ses revenus imposables, à hauteur de 10 700 € par an. En clair, l’investisseur pourrait très bien diminuer ses impôts, en plus d’effectuer un placement très rentable.

Si la taxe foncière est due par l’investisseur, elle n’est pas très élevée mais doit tout de même être prise en compte pour déterminer la rentabilité potentielle. La taxe d’habitation est à la charge du locataire, à partir du moment où son bien se trouve à plus d’un kilomètre de la résidence du propriétaire bailleur.

Louer à des particuliers : la sérénité


location parking

Pas ou peu de soucis d’impayés

À partir du moment où le parking n’est pas loué avec un logement, c’est le Code civil qui chapeaute la location. L’investisseur n’est donc pas tenu de dresser un bail d’habitation, avec les mêmes contraintes que dans le cadre du logement. L’idéal est d’écrire un contrat incluant une location d’1 mois tacitement reconductible. Ainsi, le locataire est rassuré car il ne s’engage pas sur une longue durée, il peut ainsi suspendre sa location à tout moment.

Mais surtout, l’investisseur diminue fortement les impayés. Au cas où son locataire est en retard ou ne donne plus de signe de vie, il suffit aux propriétaires d’interdire l’accès. Cela sera d’autant plus facile que la porte du garage comporte une serrure. Et malheur au locataire qui aurait la mauvaise idée de la changer. Encore une fois ce n’est pas le Code de l’habitation qui s’applique, mais le Code civil.

Pas ou peu de tâches administratives

Étant donné l’application du droit civil et non pas du Code de l’habitation, la partie administrative s’en trouve grandement facilité. Avec l’application de la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) les vendeurs immobiliers sont obligés de présenter une dizaine de documents supplémentaires à l’acheteur. Ces documents vont du contrôle technique au compte rendu de l’assemblée générale des copropriétaires des 2 dernières années !

Avec la place de parking, les transactions immobilières sont beaucoup plus simples. Le propriétaire bénéficie d’un titre de propriété foncière, l’opération s’effectue devant notaire. Lorsque les sommes en jeu sont faibles, on procède rarement à la signature d’un compromis de vente. La revente peut s’effectuer rapidement, avec la possibilité de réaliser une plus-value intéressante.