L’immobilier revient chaque année comme une madeleine de Proust. Il faut dire que la baisse des livrets bancaires et la crise de la bourse font que quand on a un peu d’argent à placer, on cherche un rendement meilleur. La pierre a donc l’air d’être une alternative crédible, à condition de pouvoir répondre à ces deux questions : baisse ou remontée des taux ? Les prix vont-ils baisser en 2018 ? Les coûts d’acquisition et de financement sont donc au centre des débats, encore une fois.
Les taux des crédit immobiliers toujours plus bas
A force d’emprunter à des taux toujours meilleurs que les précédents, on se demande jusqu’où la courbe va descendre. Les meilleurs taux de crédit immobilier peuvent-ils être nuls, et pourquoi pas descendre en dessous de la barre des 0% ?
C’est que les banques font tout pour émerger de la masse et attirer les clients qui ont encore de l’argent. Ils sont chaque année moins nombreux mais de plus en plus riche. C’est tout le paradoxe de cette société.
Des prêts à 0% ?
Une chose est certaine : la fin de la baisse n’est pas pour demain. Il peut donc être judicieux d’attendre la bonne affaire, pour ne pas avoir à renégocier son crédit dans un an. Sauf qu’à trop attendre, on peut se louper. Et il va falloir être sacrement visionnaire pour rester dans le bon timing.
Les banques, elles, ne veulent pas attendre. Elles veulent les bon clients maintenant, d’où une certaine « agressivité » dans les campagnes publicitaires. Elles font efforts sur efforts, et prêtent de – en – cher.
La tendance d’aujourd’hui.
Pour ne pas se louper, les banques qui prêtent de l’argent pour des crédits immobiliers ne peuvent pas pour le moment revenir en arrière en augmentant les taux. Il y a trop de monde qui se bouscule au portillon, les banques en ligne investissant maintenant elles aussi ce marché.
Pour un courtier, il y a de quoi se frotter les mains. Un bon dossier, il suffit de mettre plusieurs partenaires financiers en concurrence pour aller en dessous des 1% quand on emprunte sur 15 ans.
Cela veut-il dire que les banques perdent de l’argent ?
Le pire dans tout cela (où le meilleur selon l’angle où on se place), c’est qu’elles ne rognent toujours pas sur leur marge. Le contraire aurait quand même été étonnant. Car elles empruntent elles aussi pour se financer, et à des taux beaucoup plus bas.
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Le coût d’un crédit
C’est sur que par rapport à nos parents qui ont emprunter à 10% pour les plus chanceux, nous sommes des privilégiés. Le crédit coûtera au final 1/2 moins que ce qu’il coûtait il y a encore 1 an. Ce sont des milliers d’euros d’économie, qu’on peut injecter ailleurs, dans les travaux par exemple.
Un bémol toutefois : le prix de l’assurance. Celui-ci a lui plutôt tendance à exploser à la hausse. Il faut bien aller chercher des sous quelque part, et la peur de l’avenir a toujours été générateur de gros profits pour ceux qui savent y faire.
Réduire le nombre d’année ou la mensualité ?
Entre les deux mon coeur balance. Payer moins de frais de crédit, c’est pouvoir rembourser plus vite, ou au contraire avoir plus de pouvoir d’achat pour faire autre chose. Là, c’est vraiment une question d’appréciation personnelle.
Tout dépend s’il y a des travaux à faire dans la maison, si un bébé est en route, s’il y a d’autres crédits ailleurs… A chacun de voir midi à sa porte comme le dit l’adage.
Est-ce toujours le bon moment pour faire racheter son crédit ?
Ceux qui ont payés 1, 2 voir 3% de plus les années précédentes l’ont mauvaise. Ils pensent s’être fait un peu avoir. Ce n’est pas vrai. Le marché est ce qu’il est au jour J, point barre. Mais cela ne veut pas dire qu’il ne faille pas renégocier.
Tout le monde peut donc profiter des taux faibles. Et pour réussir son rachat, il faut plutôt jouer sur la durée. Plus elle baissera, plus le nouveaux taux proposé sera bon.
Les clients privilégiés
Mais avec les banques, tout le monde n’est pas logé à la même enseigne. Si vous gagnez le SMIC, allez donc voir votre banque, vous risquez d’être poliment reconduit à la porte. Par contre, si vous êtes un jeune médecin, celle-ci risque de s’ouvrir en grand.
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Pour ces profils à fort potentiel, les taux sont prêts à atteindre des records en France, car la course à l’échalote n’est pas terminée. Pour un prêt sur 15 ans, on peut en moyenne obtenir 1,40%. Un peu moins sur 10, un peu plus sur 20. Attention : il s’agit d’un taux hors assurance, celui tournant autour de 0,35% (à ajouter donc).
Le crédit gratuit
Même à 1,30%, le coût du crédit sur un achat immobilier représente une sacrée somme. Ce sont plusieurs de dizaine de milliers d’euros, dont 1/4 rien que pour l’assurance. Mais plus on a d’apport, et plus les banques vont faire baisser le taux.
Il faut le dire : ce sont encore les riches qui paient le moins ! Mais c’est ainsi depuis que le monde est monde, donc…
Prévision des prix de l’immobilier : vers la reprise ?
Quand les prêts sont bas, en principe, par le jeu des vases communicants, ça tire les ventes vers le haut. Les transactions augmentent quand on emprunte à bon taux, c’est un fait. Les agences immobilières se portent donc bien, merci pour elles.
Les prix sont donc en net augmentation, mais toutes les villes ne sont pas logées à la même enseigne. Lyon, Bordeaux et Nantes sont celles qui ont connu la plus grosse envolée des prix (3%). Lille, Toulouse et Rennes se maintiennent. C’est à Marseille où le prix de la pierre a le plus chuté : -1%.
Les meilleurs placements immobiliers
Ont peut donc se dire qu’acheter est un bon plan. Ce n’est pas faux. Sauf qu’il faut savoir raison garder. Je m’explique. Le marché actuel n’est pas forcément un reflet de la réalité : les taux sont au plus bas et l’état aide les primo accédants avec le PTZ, les classes moyennes avec le dispositif Pinel. Que se passera-t-il quand tout cela disparaitra ?
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Il faut en profiter
Des taux à ce niveau, ça ne c’était encore jamais vu. Si on a un projet d’achat, c’est le moment ou jamais. Il faudra bien se lancer un jour de toute façon. Vouloir attendre encore et encore n’est pas un bon calcul.
Car la rentrée à apporter ses nouvelles baisses, quelque soit son profil : jeune primo accédant ou cadre supérieur qui veut acheter sa résidence secondaire. Les banques ont donc mis le paquet en septembre, après avoir calmé le jeu durant l’été.
Une négociation toujours possible
Mais avoir l’impression d’obtenir un bon taux de sa banque quand on achète un appartement n’empêche pas de tenter de le faire descendre encore un peu. Il y a en principe une petite marge de manoeuvre. Voici actuellement les bases sur lesquels vous caler :
- 10 ans : 1,30%
- 15 ans : 1,40%
- 20 ans : 1,50%
- 25 ans : 1,80%
Ce sont bien sur des chiffres approximatifs, qui peuvent fluctuer avec la situation financière de chacun. Les meilleurs dossiers descendront en dessous de 1% hors assurance.
Pourvu que ça dure…
Mieux vaut tenir que guérir. Mais rien ne devrait vraiment bouger à la hausse pendant quelques mois. Même le Brexit n’a pas changé la donne. Et tant que les banques se livreront une concurrence acharnée, les acheteurs y trouveront leur compte. On attend donc avec impatience les promotions à venir.
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Les dispositifs de défiscalisation
Ils font quand même la pluie et le beau temps en matière de prix. Ne pas les prendre en compte serait une grave erreur.
La loi Pinel : toujours une valeur sure
Petite piqure de rappel pour ceux qui débarquent. Il s’agit ici d’une réduction d’impôt conséquente, pouvant atteindre les 63000 euros. Attention : il ne faut pas se tromper lors de l’achat, tous les programmes neufs ne sont pas rentables sur le long terme, loin de là !
Car il s’agit bien d’acheter pour louer. Il faut s’engager à avoir des locataires sur une période allant de 6 à 12 ans, mais pas que. Le loyer ne doit pas dépasser un certain montant, et les locataires ne pas gagner plus d’une certaine somme. Bref, beaucoup d’aléas à respecter.
D’ailleurs, tout le monde ne peut pas bénéficier du dispositif Pinel. Là encore, gagner trop ne permet pas les réductions d’impôts promises.
Acheter pour louer en loi Pinel : le bon plan ?
Oui et non. Oui, car si on entre dans les critères, c’est quand même fiscalement très intéressant. Mais il s’agit d’un logement neuf, et rien ne dit que sa valeur sera la même au moment de la revente. Surtout qu’on peut louer à ses parents ou à ses enfants.
De tous les logements achetés grâce au dispositif Pinel, beaucoup risquent de se retrouver sur le marché en même temps. Les programmes neufs ont tendance à crever les plafonds des prix, hors, peu d’entre eux bénéficient d’un emplacement prémium favorisant les plus-values.
Les loyers
Ils vont être en dessous du marché. La rentabilité sera donc moindre que si on devait se passer du processus. De plus, si le locataire part pendant les années de déductions fiscales, il ne faudra pas tarder à lui retrouver un successeur (1 an). Dans le cas contraire, ou en cas de revente du bien, les réductions déjà obtenues viendraient s’ajouter aux impôts en cours.
Les réductions fiscales les plus importantes concernent les propriétaires qui s’engagent sur 12 années puisqu’elles atteignent 21% et 63 mille euros tout au plus. C’est encore mieux avec le Pinel DOM-COM puisqu’on peut aller jusqu’à 32% et une réduction d’impôt de 96000 euros sur douze ans.
Attention : l’argent reçu des loyers est lui imposable fiscalement, en micro foncier ou au régime réel.
Loi Malraux : méconnu mais très rentable
Elle n’est connue que des investisseurs avisés. C’est dommage, car bien utilisée, elle rapporte plus que la loi Pinel.
Les biens immobiliers concernés ne sont plus ceux du neuf mais ceux de l’ancien. Il s’agit d’immeubles nécessitant de gros travaux de rénovation avant d’être mis en location pendant 9 ans. Ce sont des biens situés dans les centre-villes et ayant une valeur historique ou patrimoniale importante.
Rénovations contre économies
C’est du gagnant gagnant. La France qui voit ses immeubles historiques retapés, et les propriétaires qui peuvent récupérer 30% du montant des travaux entrepris dans la limite de 100000 euros. Le dispositif est déjà reconduit.
Mais il y a quand même des conditions quant aux travaux. Ils doivent porter sur tout l’immeuble, et non pas sur un seul appartement. Il faut accepter que les architectes des bâtiments de France s’en mêlent, car ce sont eux qui vont superviser les travaux. Et à la fin, il faut louer pendant 9 ans avant éventuellement de revendre.
Loi Censi-Bouvard : pour les investisseurs chevronnés
Il s’agit ici d’investir dans une résidence avec services, pour les personnes âgées, dépendants, les étudiants ou les touristes. L’achat se fait donc dans le neuf, et les chambres ou les appartements devront être meublés.
L’investisseur aura alors le statut de LMNP. L’immobilier locatif meublé permet de récupérer en déductions fiscales 11% du prix d’achat sur 9 ans sur un prix d’achat limité à 300000 euros, en plus des loyers des locataires (qui ne devront pas dépasser 23000 euros par an et la 1/2 des revenus du propriétaire).
Loi Girardin : la défiscalisation Outre-mer
Investir en Outre-mer à rapporter des fortunes aux petits malins qui ont su profiter des dispositifs d’incitation fiscale qui se sont succédés à travers les époques. Mais est-ce toujours le cas ?
La loi Girardin est sortie du chapeau pour aider ses territoires à se développer, et leur apporter les capitaux nécessaires pour cela. Il s’agit des logements, mais aussi des entreprises. C’est un dispositif qui est sur sa fin.
Il ne faut donc pas confondre le Girardin avec le Pinel, puisqu’ici la réduction d’im^pot peut aller jusqu’à 50% du prix payé en Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte, Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis et Futuna, même si le plafonnement est à 18000 €.
Loi Monuments Historiques : l’investissement passion
Allez, une dernière mesure fiscale pour la route, et pas la moins importante : celle qui permet d’investir à bon compte dans les monuments historiques. Cerise sur le gâteau : le propriétaire a même le droit d’y habiter.
Ce n’est pas un dispositif nouveau, il a 100 ans ! Là encore, ce sont des travaux gérés par les architectes des bâtiments de France. Montant de la déduction : de 41 à 45%, sans plafond de loyers, à condition d’en rester propriétaire pendant 15 ans.
Placement immobilier: faut-il investir dans le crowdfunding ?
2017 n’échappera pas à cette mode. Le crowdfunding est sur toutes les bouches. L’idée ? Acheter des biens à plusieurs, les louer, et retirer les marrons du feu. L’avantage ? Même avec peu de sous, on peut profiter des rendements de la pierre, et se sortir de l’inertie du livret A.
Comme tout ce qui est à la mode, ça se développe à la vitesse de la lumière. Résultat : presque plus de plateformes de crowdfunding que d’internautes avec du cash. Leur rôle ? Mettre en relation les promoteurs avec les acheteurs.
Les risques
D’abord, il ne faut pas se laisser griser par des rendements qui promettent la lune. 10% de rendement annuel, vous en avez rêvé ? Personne ne le fait. De plus, on assiste moins sur le fait que cet argent va être bloqué souvent pendant plusieurs années, et qu’en cas de faillite du promoteur, bon courage pour revoir son argent.
Un projet immobilier, c’est souvent des aléas, et avec les programmes neufs qui poussent un peu partout, rien ne dit que les appartements vont se vendre comme des petits pains, même si l’affiche de promotion est très belle.
Comment bien investir ?
Il faut commencer par ne pas se tromper de promoteur, et c’est là le plus difficile. Quand on n’est pas dans le sérail, comment savoir que M. A fait du meilleur travail que M. B ? Il y a donc tout un travail de sélection à faire, des chiffres à analyser, et des vérifications à mettre en place.
On ne confie pas ses économies à n’importe qui n’importe comment, au risque de les voir partir en fumée. Les précautions à prendre : n’investir que dans une SAS (les pertes sont limitées) et ne passer que par une plateforme qui a le label CIP.
Pourquoi la SCI est-elle dangereuse pour le Crowdfunding ?
Si personne n’est là pour payer les loyers, les frais ne vont pas être couverts. Et qui va se charger de les régler ? Les associés. Ils sont responsables des dettes, à la hauteur des apports. Et en cas d’emprunt, ça peut vite être la déroute.
En définitive, il y aura des affaires à faire en 2018, pour qui aura la trésorerie pour. Toutefois, attention à ne pas se bruler les ailes dans des projets bancales. La grenouille qui voulait se faire plus grosse que le boeuf sait de quoi je parle…
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